荣昌房屋出租(农村房屋买卖合同案例)

为*写颁奖词

*（1899-1992）*军事家，政治家。**创建人和*之一，**元帅。1899年12月29日生于四川江津（现属重庆市）。1919年底赴法国勤工俭学，1922年8月参加旅欧*少年*(后改称*社会主义青年团旅欧支部)，次年春转入*。1924年10月到苏联学习。1925年8月回国后，历任黄埔军校政治部秘书兼政治教官，*广东区委军委成员、军委特派员，*湖北省委军委*。后在*军事委员会参与向北伐军派遣**员等工作。

1927年7月中旬任*前敌军委*，参加南昌起义后任起义军第十一军*代表。同年12月，参与领导广州起义。1928年任*广东省委军委*，1930年初任*顺直*部长，同年5月后在*特科和*工作，先后在香港、天津、上海等地坚持秘密斗争。1931年12月进入中央苏区，1932年后任*工农*总政治部副主任、第一军团政治委员，曾当选为*苏维埃共和国中央执行委员。同年4月，作为*东路军政治委员参与指挥漳州战役。1932年冬以后，与军团长*率部参加了第四、第五次反“围剿”。1935年，在遵义会议上支持*的主张。过*江后，任中央*先遣队政治委员。曾率部参加直罗镇和东征、西征战役。1936年11月，参与指挥山城堡战役。

抗日战争爆发后，任八路军第115师副师长、政治委员，参与指挥平型关战斗，取得全国抗战开始后的第一个大胜利。1937年11月，任晋察冀*司令员兼政治委员，*晋察冀分局*。在晋察冀3省边界地区创建了敌后第一个抗日根据地。1939年冬指挥雁宿崖、黄土岭战斗，击毙*军称为名将之花的阿部规秀中将旅团长。1940年8月，在百团大战中，组织指挥*在正太、津浦、平汉、北宁等铁路线进行破击战。1943年秋回延安参加整风运动。1945年部署晋察冀**对日反攻作战。

*时期，任晋察冀中央局*，华北*司令员、*华北局第二*、华北*军司令员，**军事委员会副总参谋长。1949年任平津卫戍区司令、北平*会主任。建国后任北平(今北京)市*，人民革命军事委员会副*等职。先后参与指挥正太、清风店、石家庄、平津等战役。

1950年初任*代总参谋长，协助**部署*继续解放西南地区和东南沿海岛屿，肃清国民*残余武装和土匪。在抗美援朝战争中，参与组织*人民志愿军出国的部署、训练、运输、供应、轮换等工作。曾参与组建各军兵种*和一批军事院校，并组织制定军事条令、条例等。1954年任中央人民*人民革命军事委员会副*。1955年被授予**元帅军衔和一级八一勋章、一级*自由勋章、一级解放勋章。1956年11月任*副*。1958年兼任*科学技术委员会主任。1959年兼任国防部国防科学技术委员会主任，领导科技攻关，组织全国大协作，仅用5年时间就研制成功多种导弹和原子弹，不久又研制成功氢弹。先后当选为第四，五届**会副委员长，*七,八，九，十届中央委员，八届十一中全会增选为*委员，十一届，十二届*委员。

*期间，同*、**进行了斗争。1983～1988年任中央军事委员会副*。1988年7月被授予**一级红星功勋荣誉章。

1992年5月14日22时43分因心力衰竭，抢救无效，在北京逝世，享年93岁。著有《*回忆录》。是第一、二、三届国防委员会副*，第四、五届全国人民代表大会常务委员会副委员长，*第七到十二届中央委员，第八届*委员，第九、十届中央委员，第十一、十二届*委员。

聂帅

1919年11月下旬川江边的一个清晨。一艘小火轮“呜”的一声长鸣，离开了重庆码头，劈开混浊的江水，朝着下游驶去。甲板上站着年方二十的*。

他久久地手扶栏杆，望着绿树与楼群相互掩映的山城。家乡慢慢地向后移动，熟悉的景物在薄雾中逐渐消失。他伫立凝思，心情激越，多少思绪和往事，就像流水涌向心头。

1899年12月29日，*出生在四川省江津县吴滩镇石院子。

石院子原属于一家王姓大地主，是一座九重堂的住宅，建筑式样古朴大方。院子周围环绕着良田沃土，院墙内外长满了翠竹，两侧各有一口波光粼粼的大堰塘。聂氏祖辈由江西迁徙贵州，再折转到四川江津。此时，王姓地主已经破落，石院子九重堂仅余三重，聂家买下后安居下来。经过几代繁衍，聂氏成为江津境内一个比较富有的大家族。但到*出世时，家境已经衰败了。石院子年久失修，更显得破败，只有竹丛仍生机盎然，织成绿色的帷幔，人们几乎踏迸院门时才能看到绿荫中的房屋。

祖上的家产传到*的父亲聂仕先时，只剩10来亩土地。聂仕先将这些土地小部分出租，大部分自己耕种，以此维持全家的生计。聂仕先为人持重，沉默寡言。其妻唐雨衫，是一位贤妻良母式的家庭妇女。*出生快满月时，夫妻俩商量着给儿子取个吉祥的名字。聂仕先读过几年私塾，便翻开《随身宝》，指着该书最后一句“百福骈臻得双全”，边念边对妻子说：“这是句吉利话。按家谱排列，我们儿子是‘荣’字辈，就给他取名‘荣臻’，字‘福骈’，小名‘双全’，你觉得如何？”妻子满意地笑了。

*两岁时，母亲又生下妹妹聂荣昌。

孩子吉祥的名字，并没有给聂家带来好运。由于家族纠纷，聂仕先只得将自有的土地卖掉，靠租种地主的土地谋生。1909年，地主收回了耕地，日子更加艰难，只得同别人合伙开了一个小染坊谋生。聂仕先夫妇心地善良，对劳苦乡亲充满同情。

*在父母和家庭环境的熏陶下，从小就为人厚道，同情劳动人民，常常主动干些家务活，为父母分忧。8岁时，到外祖父唐雨初家上了3年私塾。在这里他受到了启蒙教育。*的三舅唐海潭在重庆法政学堂读书，思想活跃，知道外界的消息也多，常与同学在家里议论时政。*耳濡目染，也受到一些影响。

1911年，因外祖母去世，外祖父在家守丧，私塾停办，*转到沙土堡孔德三塾馆就读。辛亥革命后对新学的向往，使他于1913年转到吴滩插旗寺小学。不久，又转到离家15公里的永川县陈食高等小学住读。

陈食高等小学开设了多门学科，教师大多受过新学教育。*来到这里，倍感新鲜。他十分珍惜时光，如饥似渴地学习，除学好必修的各科之外，还广读博览，增强知识的广度和深度。第二学期，他在课桌上刻下了“三更灯火五更鸡，正是男儿立志时”的字句，作为自己的座右铭。每天晚间，常听到他的琅琅读书声。别人已进入梦乡，他仍坐在小油灯下。一个夜晚，国文教师刘继修来到他的小油灯下，看见他正在阅读有关太平天国的书籍，便说：“作为青年学生，博览群书、知道古今，大有裨益，如此甚好。”一个晴朗的清晨，校长赵学仕看到他在走廊上边走边背诵屈原的《国殇》，连连点头称道：“好，好，屈原先辈的诗文应当熟读。”*以顽强的毅力，在这所小学苦读两年半， 1917年春转到江津县九如镇立高等小学，同年夏毕业于该校。3年的高等小学学习，*各门学科都取得优异成绩。

在陈食高等小学流传着一个“打菩萨扩校舍”的故事。这则故事里，记述了少年*的斗争精神。

陈食小学设在名叫“三官殿”的庙堂里，庙堂四壁排列着许多神像。庙小学生多，师生纷纷要求去掉泥塑神像，扩大校舍。校长也曾向庙堂会首们多次交涉，但均遭拒绝。这年夏天，新来了一位杨老师，家离得很远，学校又无空房可住，荣臻和几个同学商量，把庙堂耳房腾出一间给杨老师住。当夜，他们把房里的菩萨悄悄打碎、搬走，在门口贴了一张字条：“玉皇圣谕：天地水三官，即日当乔迁。”次日清晨，全校皆惊，一时纷纷议论。有的说：“菩萨升天了。”有的说：“菩萨搬家了。”师生们心照不宣：“既然是玉帝旨意，就应帮助三官殿菩萨搬家。”于是，把影响教学的菩萨全都打掉搬除。庙堂会首们恼羞成怒，要求地方官清查。可是，始终没有查出结果，最后由校长出面，买了香烛作祭，送菩萨“升天”，不了了之。这样一来，不仅杨老师有了宿舍，教师们也有了办公室，又增加了教室，校舍宽敞多了，师生们都很高兴。几十年过去了，*当年打菩萨的故事还在当地流传。

1917年夏，*考入江津中学。

江津中学，是当时县里唯一的一所中学。它创办于1906年4月，是在维新思想影响下，学习日本近代教育制度而创办的一所四年制中学。校址坐落在县城内黄荆街，校舍土木结构，全是平房，校门坐南向北，成口字形。学校门前栽着两棵巴蜀稀有的榆树，校园内桑、柳、梧桐成荫。当时学校的设备和教师，在四川可算是一流的。

*十分珍惜在江津中学的学习良机，学习非常用功。他认真地吮吸着文化科学知识。

在他所读过的书上，常有各种心得批注，蝇头小楷，端端正正。对知识，他务求弄懂，不争分数高低，各种作业，一丝不苟，作图清晰，字迹工整。

他记忆力强，但不*记硬背，反复思考，直至彻底弄懂为止。学校保存下来的*行考查簿上，记载着关于他的*行评语：容仪——衣服朴素；动作——活泼，上课专心；言语——不欺，温和；品质——天性温和；智力——记忆力强；感情——进取；意志——坚固。

他面壁而读的精神，在学校里颇受人称道。一次，教室里已空无一人，他仍面对墙壁高声朗读，国文教师杜文运看到后说：“荣臻，你也该休息一会儿啦！你每天都如此吗？”

“是的，老师。”

“为啥呢？”

“老师，学生以为学问就如一堵厚厚的墙壁，不下功大就不能凿穿它。”

“如此有志气！”

杜老师把刚刚批阅完的一篇作文《评内忧外患》还给他，说：“荣臻，你这篇文章写得好！道出了我们*国弱民穷的根源，切中时弊，有说服力。

文章思想新，有见地，文笔酣畅，辞意通达，我给你打了个满分。*把它贴在中堂，让同学们看一看！荣臻啊，你从哪儿学到这么多新名词、新道理呀？”

*指了指放在木凳上的几本书。杜老师翻了翻，见是《天演论》、《物种起源》，还有《新青年》月刊等，慈祥地笑了。

江津中学管理极严，学生全部住校，平时不准走出校门，更不准*。

自修室每间6至8人，在这样的环境里，*潜心攻读，博览群书。家庭经济困难，他省吃俭用，但不吝惜金钱购书。在他离开学校以后，学校还收到他从上海商务印书馆预订的一套《百科小丛书》。为了这套书，他花了一石谷子的钱。

*发奋读书，寻找着救国之路。他面对受帝国主义列强宰割的半殖民地、半封建的*，联系工业革命给欧美带来的振兴，明治维新为日本带来的崛起，思索着如何使贫穷落后的祖国繁荣昌盛。

1917年，俄国“十月革命”强大的政治冲击波震荡着*。*从《新青年》等杂志上，接触到新的思想，他积极加入了进步学生的行列。

1918年端午节，他约了七八个同窗好友到油溪，租了只小船，畅游浩瀚长江，观赏龙舟竞渡。船到江心，收住桨片，小船随波飘荡。此时，只见长空茫茫，江水滔滔，少年*缅怀屈原，追念先辈改革法度的壮志，不禁热血沸腾，遂以酒酹江，吟诵起《离骚》中的诗句：不抚壮而弃秽兮，何不改乎此度？

乘骐骥以驰骋兮，

来吾道夫先路！

他们一面在舟中小饮，一面议论时政。酒酣时，*辞情激烈地说：“我辈要以报国为根本，为*民族的崛起而建功立业。诸君将来再聚时，要有所成就方不负我们同窗之谊。”

1919年1月18日，召开了有27个*参加的巴黎和会。这是英、美、法、日等帝国主义列强重新瓜分世界的会议。这次会议漠视*的主权和战胜国的地位，非法决定让日本继承第一次世界大战前德国在山东的特权。消息传到*，举国震惊；传到江津，同学们气愤至极，在校园集会，高呼口号，强烈抗议。

“五·四”爱国运动终于爆发了。这股强大的历史潮流，影响了*一代激进的青年，也影响了*。*和同学们一起，*集会，撒传单，贴标语。江津的大街小巷，到处都响起“外抗强权，内惩国贼”、“坚决抵制日货！不买仇货！不用仇货！”的口号声。

抵制日货，是*在中学时代经历的最大的行动。江津县城地处长江边上，商业比较发达，商店里摆的几乎全是日本货，引起了学生们的强烈反感。江津中学和江津甲种农业学校的学生代表联合起来，积极开展抵制日货的行动。他们动员一些商店老板，不要贩卖日货。“乾坤泰”、“鸣盛和”等大商店不理睬学生们的要求，一些小商贩也跟着观望。于是，激起了学生们的愤怒。学联代表组成小组，分别对那几家大商店进行搜查，将查出的日货逐一登记，封存于“文昌宫”，准备焚烧。学联还派出代表，沿江巡逻，凡装有日货的船只不准靠岸。几家大商店听说学生们要焚烧日货，着了慌，采取各种手段反抗，勾结江津军政首脑，妄图凭借武力压服学生。*聂述文、驻军团长王天培召开学商两界代表会，江津中学的代表就有*。王天培在会场周围布满荷枪实弹的士兵，企图压服学生。商人们要求赔偿经济损失，学生代表据理陈辞，寸步不让，坚决要求焚烧日货。双方相持不下。

6月末，《凡尔赛和约》正式签字。消息传来，更激怒了江津学生，他们立即集会，要**。校长和学监百般阻挠，关上校门，不准学生*。

在这关头，*和傅汝霖等进步学生鼓励同学们：“不要怕！冲出去！”

学生们打开校门， 200多人冲了出来，编成4路纵队，和甲种农业学校等校的同学们一起，汇成声势浩大的队伍。学联派出代表，手执小旗，沿街维持秩序。越来越多的群众参加进*队伍，轰动了整个江津城。*队伍到达“文昌宫”，把封存的日货全部搬出，直抵东门江边，搭起高台，学生和群众围站四周，两校学生的代表登台主持大会，*等人在会上发表了激烈的讲演，激起听众强烈的爱国热情，人人义愤填膺，就势把日货全部焚毁。

大多数商人，通过抵制日货的运动受到了教育。但少数大商店老板极为仇视。他们贿赂军警，对学生进行镇压。就在焚烧日货的第二天，团长王天培带着武装士兵来到江津中学。学校在王天培授意下，首先开除傅汝霖，对其余的学生代表，则准备在学期结束时开除或勒令退学。

不久暑假到来，*与江洋学生联合会的*一起，草拟了一封公开信，号召同学们回家后广泛宣传，唤起民众，抵制日货，共赴国难。

7月，*回到家乡，与唐家修、叶楚才等人结伴，到吴滩、石门等地宣传。他大多利用赶集时机，站在高处演说。他演说时的爱国热忱，常获得在场听众的热烈鼓掌。

暑假结束回到学校，得知反动势力将对进步学生进行镇压。激进的学生已经不能再继续读书，究竟何去何从，已经成为面临的严重问题。这时，*想的是去法国勤工俭学。

当时，四川的勤工俭学运动正在迅猛发展，青年学生积极向西方寻求救国救民的真理。从“五·四”运动到1921年底，四川留法勤工俭学学生达492人，为全国之最。在四川，又数江津去的人最多，共去了40多人。

*与钟汝梅等同学先到重庆打听去法国勤工俭学的手续、路费等具体问题，然后返回家中，进行出国前的准备。

他先到舅父家，争取支持。舅父唐富华愿意协助。可是，回到家里，父母却舍不得儿子远离家乡，担心发生意外，表示不同意。*向父母申明改变现状的意志和可能被捕的危险，坚决表示：“我生*都要去！”经过舅父的协助说服，父母终于答应了儿子的要求。在舅父的帮助下，筹足了300银元的路费，准备就绪了。

中秋佳节，家人团聚，备酒壮行。

农历重阳节后的一天清晨，*拜别父母和舅父，怀着实业救国的理想，告别了家乡。

儿子离家的这一天，母亲把一坛醇酒埋在地下，准备用这坛酒为儿子学成返里接风。可是，这一坛子酒，老人家一直未能取出来。*的母亲和父亲在30年代就先后与世长辞了。*一别故乡，再也没有踏进石院子翠竹掩映的家门。直到1955年5月，他去四川视察军工厂时，才顺便回到江津县城。

小火轮在波涛翻滚的长江上行驶着。大江的风光很快扫去了他心头的压抑。

船过万县，他和同学们了望白帝城，仰观巫山十二峰，饱览了三峡的风光。祖国壮丽的山河，神奇优美的传说，使他们心旷神怡。一位同学面对壮景吟道：“‘朝辞白帝彩云间，千里江陵一日还’，我辈此去异国他乡，不知何时能归？”*接口说道：“立志报国，那管他日久天长。”

船到汉口，靠码头暂息，几个同学相约下船去看看火车是什么样子。在四川，为修铁路酝酿了多年，还发生了保路运动，但从未见过铁路，更不要说火车了。他们赶到火车站，不凑巧，站上没有火车。有人说，趴在铁轨上可以听到远方火车行驶的声音。*于是趴下，把耳朵贴在冰凉的铁轨上，只听得“嗡嗡”的响声。大家离开火车站，很是兴奋，议论着从法国回来一定要在四川修条铁路，让自己的火车在巴蜀的大地上奔驰。

到上海后，他们停留了10来天时间。

上海，当时被称为“十里洋潮，是“冒险家的乐园”。在这里，*看到了国中之国的租界，看到了外国人享有的特权，看到了外国佬和有钱人寻欢作乐的赌尝舞厅、夜总会、鸦片*馆。这些更坚定了他富国强兵之志，更感到出国求学的道路走对了。

农村房屋买卖合同案例

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【案情起因】

1991年6月，王某因农转非欲*其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间*给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民*的公章，罗某也向荣昌县人民*缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。

此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被*征收，房屋面临*，罗某无法获得*补偿款，遂起诉要求确认合同有效。

【分歧观点】

本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。

【评析分析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年**会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民*批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照*建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年*土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋*给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于*所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为*所有，同时应该办理相应的审批手续。

2.本案合同效力的分析根据*《关于适用〈**合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以*及其*会制定的法律和*制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月*办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

*在《关于适用〈**合同法〉若干问题的’解释(一)》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民*应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害*和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民*住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，

另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

扩展知识

认定无效的社会效果弊大于利首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、*补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

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